The minimum down payment in Canada is 5% — but that number doesn't tell the whole story. Anything below 20% down means your mortgage needs to be insured, and that insurance isn't free. Understanding what it actually costs helps you weigh "buy sooner with less down" against "wait and save more" with real numbers instead of guesswork.

How CMHC premiums are calculated

When your down payment is under 20%, your mortgage is considered "insured," and a premium is charged based on how much you're putting down. Roughly speaking, the less you put down, the higher the premium rate:

  • 5% to 9.99% down: around 4.00% of the loan amount
  • 10% to 14.99% down: around 3.10%
  • 15% to 19.99% down: around 2.80%
  • 20% or more down: no premium — this is a "conventional" mortgage

This premium isn't paid out of pocket upfront in most cases — it's added directly to your mortgage principal, meaning you pay interest on it too, over your entire amortization.

A simplified example

Say you're buying a $700,000 home. With 5% down ($35,000), your base loan is $665,000. A roughly 4.00% premium adds about $26,600, bringing your total mortgage to around $691,600.

With 20% down ($140,000), your base loan is $560,000 — and there's no premium at all. That's a real difference of over $130,000 less borrowed, plus zero insurance cost added on top.

Why buyers still choose 5% down anyway

The math above isn't an argument against low down payments — it's context. Many buyers reasonably decide that entering the market sooner, rather than spending years saving toward 20%, is worth the insurance cost, especially in a market where prices tend to rise over time. Waiting to save more can mean the target price moves further away too.

The trade-off worth knowing

A larger insured loan means a higher monthly payment, and it also affects how much you can qualify for under the stress test. It's not just about the premium itself — it's about how that premium changes your whole borrowing picture.

There's no universally "right" down payment percentage — it depends on your timeline, how the local market is moving, and what monthly payment you're actually comfortable with. Running your specific numbers side by side is far more useful than a generic rule of thumb.

Rates and premium tiers can shift, so treat the percentages above as a general guide rather than exact figures — I'm happy to run your actual numbers together.

캐나다의 최소 계약금은 5%입니다 — 하지만 이 숫자만으로는 전체 그림을 알 수 없습니다. 계약금이 20% 미만이면 모기지에 보험이 적용되어야 하며, 이 보험은 무료가 아닙니다. 실제로 얼마나 드는지 이해하면 "적은 계약금으로 더 빨리 구매"와 "더 모아서 나중에 구매" 사이의 선택을 감으로 하지 않고 실제 숫자로 판단할 수 있습니다.

CMHC 보험료는 어떻게 계산되나요?

계약금이 20% 미만이면 모기지는 "보험 적용" 대상이 되며, 계약금 비율에 따라 보험료가 부과됩니다. 대략적으로 계약금이 적을수록 보험료율이 높아집니다:

  • 계약금 5%~9.99%: 대출액의 약 4.00%
  • 계약금 10%~14.99%: 약 3.10%
  • 계약금 15%~19.99%: 약 2.80%
  • 계약금 20% 이상: 보험료 없음 — 이 경우 "일반(conventional)" 모기지로 분류됩니다

이 보험료는 대부분의 경우 선불로 지불하지 않고 모기지 원금에 그대로 더해집니다. 즉, 상환 기간 전체에 걸쳐 이 보험료에 대한 이자도 함께 지불하게 됩니다.

간단한 예시

$700,000짜리 주택을 구매한다고 가정해 보겠습니다. 계약금 5%($35,000)를 낸다면 기본 대출액은 $665,000입니다. 약 4.00%의 보험료가 더해지면 약 $26,600이 추가되어 총 모기지 금액은 약 $691,600이 됩니다.

계약금 20%($140,000)를 낸다면 기본 대출액은 $560,000이며, 보험료는 전혀 없습니다. 대출 금액에서만 $130,000 이상 차이가 나고, 여기에 보험 비용까지 전혀 추가되지 않습니다.

그래도 많은 구매자가 5% 계약금을 선택하는 이유

위의 계산은 적은 계약금에 반대하는 주장이 아니라 참고 자료입니다. 많은 구매자들은 20%를 모으는 데 몇 년을 쓰기보다 더 빨리 시장에 진입하는 것이 보험 비용을 감수할 만한 가치가 있다고 합리적으로 판단합니다. 특히 시간이 지날수록 가격이 오르는 시장에서는, 더 모으려고 기다리는 동안 목표 가격 자체가 더 멀어질 수도 있습니다.

알아두어야 할 트레이드오프

보험이 적용된 더 큰 대출액은 매달 상환액이 높아진다는 의미이며, 스트레스 테스트 기준으로 승인받을 수 있는 금액에도 영향을 줍니다. 단순히 보험료 자체의 문제가 아니라, 그 보험료가 전체 대출 구조를 어떻게 바꾸는지가 중요합니다.

모두에게 "정답"인 계약금 비율은 없습니다 — 본인의 일정, 지역 시장의 움직임, 그리고 실제로 감당할 수 있는 월 상환액에 따라 달라집니다. 일반적인 원칙보다 본인의 구체적인 숫자를 나란히 비교해보는 것이 훨씬 유용합니다.

금리와 보험료 구간은 변동될 수 있으므로 위 수치는 정확한 값이 아닌 참고용으로 봐주시기 바랍니다 — 실제 숫자는 함께 계산해 드리겠습니다.

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